Crédit immobilier : qui peut encore emprunter à moins de 3 % ?

Cela fait plus d'un an que les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont commencé à augmenter pour les nouveaux propriétaires. Dans ce contexte, quels sont les emprunteurs qui s'en sortent le mieux ?

2,82 % : tel est le taux d'intérêt immobilier moyen accordé par les banques pour le financement d'un projet d'achat immobilier en février 2023 selon les données de Crédit Logement / CSA. La barre symbolique des 3 % s'approche ainsi à grands pas… et, dans les faits, de nombreux ménages, en particulier ceux empruntant sur 20 ans ou plus, l'ont déjà dépassée. Qui peut encore espérer obtenir un prêt immobilier à moins de 3 % ?

Des taux inférieurs à 3 % de plus en plus rares

Obtenir un taux d'intérêt à moins de 3 % est-il en passe de devenir un rêve ? Si le taux moyen se maintien encore à 2,82 % en février 2023 selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA, ce n'est qu'une question de temps pour que les 3 % soient atteints. Pour comparaison, ce taux était de 2,61 % en janvier 2023, et de seulement 1,13 % si l'on revient un an en arrière. La hausse est donc franche, et, malheureusement, n'est pas prête de s'arrêter.

En effet, les banques sont contraintes d'augmenter leurs taux afin de préserver leurs marges, en raison de l'augmentation des taux directeurs décidée par la Banque centrale européenne (BCE). La remontée a donc été entamée dès 2022, et semble s'accélérer sur le début d'année 2023. En cause ? Les changements advenus sur le mode de calcul du taux d'usure, qui correspond au taux maximum auquel une banque peut prêter de l'argent à ses clients.

Un nouveau calcul du taux d'usure qui accélère la cadence

Jusqu'au début de l'année, les établissements financiers étaient limités par l'effet de seuil lié au taux d'usure. Ce taux était initialement calculé chaque trimestre sur la base des taux pratiqués au cours des trois derniers mois. Mais, en période de hausse de taux, cette révision trimestrielle suivait difficilement la réalité des taux pratiqués par les banques, empêchant tout simplement certains emprunteurs d'obtenir un financement.

Pour permettre aux ménages les plus modestes ou les plus âgés, les plus touchés par cette situation, d'accéder à la propriété, une nouvelle périodicité de calcul du taux d'usure a été mise en place. Depuis le début de l'année 2023, ce taux est revu chaque mois , permettant de coller au plus près à la réalité… mais aussi incitant à une hausse plus rapide des taux d'intérêt.

Des emprunts sur 20 et 25 ans qui coûtent de plus en plus cher

Moins contraintes, les banques peuvent accorder des crédits immobiliers à des taux légèrement supérieurs aux ménages qui étaient auparavant bloqués par le taux d'usure. Sans surprise, l'augmentation des taux immobiliers s'est donc accélérée sur les premiers mois de 2023. Ainsi, en janvier, la hausse a atteint 26 points de base (pdb) et 21 en février. Pour comparaison, la hausse mensuelle moyenne en 2022 était de 11 pdb.

Et si la moyenne reste inférieure à 3 % toutes durées confondues, il en va différemment pour les emprunts accordés sur les durées de financement les plus longues. L'Observatoire Crédit Logement / CSA précise ainsi que "sur les prêts à 25 ans, les taux dépassent 3 % pour les trois quarts des emprunteurs, pouvant même aller jusqu'à 3,50 %". La situation est légèrement meilleure pour les emprunts souscrits sur 20 ans, mais la moitié des crédits accordés dépassent tout de même le seuil des 3 %.