BEAUCOUP PLUS RAPIDEMENT QUE LES LOYERS

Après le plafonnement des loyers ou l'obligation de réaliser des travaux de rénovation pour louer des biens, un nouvel élément risque de venir freiner l'investissement locatif. Il s'agit de l'explosion des charges pour les particuliers investisseurs immobiliers. Pour rappel, ces 3 millions d'investisseurs particuliers jouent un rôle majeur dans la société en proposant un logement à un foyer sur 5 en France. Le baromètre annuel de QLower, spécialiste de l'investissement locatif, compilant des données de 4.000 logements mis en location, montre que les charges des particuliers bailleurs se sont envolées de 10,6% entre 2021 et 2022.

"Cette hausse historique est avant tout due à l’explosion du coût de financement. Le poids du remboursement du crédit (capital, intérêt et assurance) représente 66% de l’ensemble des dépenses contre 51% un an auparavant. Les autres postes de dépenses (assurances, impôts, travaux, …) sont stables mis à part les charges de copropriété qui subissent la hausse du coût de l’énergie et la taxe foncière qui augmentait l’année dernière de 3,4%", précise QLower. Résultat, les particuliers qui louent leur bien doivent débourser en moyenne 866 euros par mois de charges alors que le loyer moyen, qui n'a progressé que de 1,5% entre 2021 et 2022, est de 869 euros par mois.

Dès cette année, les deux courbes devraient se croiser, avec des loyers qui ne couvrent plus les charges. En effet, les loyers ne pourront pas progresser de plus de 3,5% en 2023. Le dispositif de plafonnement de la hausse des loyers a été prolongé jusque fin mars 2024. QLower mise pour sa part sur une hausse moyenne des loyers de 2,5% cette année. En parallèle, les charges continuent de s'alourdir. Entre la hausse des taux ou l'explosion de la taxe foncière, les charges ont déjà bondi de 15% depuis janvier, selon QLower. Sur la taxe foncière en particulier, à l'échelle nationale, "la hausse annoncée n’est que de 7,1%, mais les hausses observées sur le panel sont plus proches de 20%, voire 45% à Paris (345 appartements parisiens sur notre panel)", précise QLower.

Une location meublée se loue environ 15% plus cher qu’une location nue

Par ailleurs, l'étude montre qu’une location meublée se loue environ 15% plus cher qu’une location nue. C’est pourquoi ce type de bien est deux fois plus rentable pour l’investisseur immobilier: 4,8% contre 1,9% de rendement en location nue. "On observe (...) une augmentation de la transformation vers de la location courte durée ou de la location mixte (longue durée de septembre à mai et courte durée de juin à août", souligne QLower dans un communiqué.

QLower est plutôt pessimiste pour 2023 et 2024.

Les investisseurs immobiliers sont dans l’œil du cyclone. Les vents défavorables continuent à souffler en 2023. Le bouclier loyer crée un écart entre l’inflation des coûts subits et leur non-répercussion vers les locataires", juge QLower.