Passoires thermiques : 7 questions pour comprendre les nouvelles règles

DPE, Audit énergétique, loi Climat et résilience autant de termes souvent flous et qui ont pourtant un impact considérable sur le marché immobilier et notamment l'offre locative. Voici sept choses que vous devez connaître pour comprendre ce qui se passe depuis quelques mois avec les logements qualifiés de « passoires thermiques ».

C'est quoi, une passoire thermique ?

Il s'agit d'un logement particulièrement énergivore dont la note de Diagnostic de performance énergétique (DPE) le classe Fou G.

Que se passe-t-il si mon logement est mal noté ?

Les pouvoirs publics veulent pousser les propriétaires à rénover massivement le parc immobilier locatif en France et pour ce faire, la loi Climat et Résilience promulguée en 2019 prévoit un large volet consacré au sujet.

Pour les propriétaires vivant dans leur bien, rien n'est pour le moment prévu, mais l'affaire se corse pour les propriétaires bailleurs :

•  Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements étiquetés F ou G sont gelés pour les baux signés à partir de cette date comme pour ceux déjà en cours.
•  Depuis le 1er janvier 2023, les bailleurs ne peuvent plus proposer à la location des biens immobiliers étiquetés G+ (autrement dit qui consomment plus de 450 KWh par mètre carré et par an).
•  Et l'étau n'a pas fini se de resserrer puisque cette interdiction de mise en location concernera les logements G en janvier 2025, les logements F en 2028 puis les logements E en 2034.

A terme, il ne restera donc plus que les grades A, B, C ou D, le but étant d'inciter les propriétaires à effectuer les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la notation de leur bien.

Combien de logements sont concernés ?

Depuis 2021, la méthode de calcul du DPE a été modifiée afin de tenir notamment compte des émissions de gaz à effet de serre des logements, ce qui a pour effet de faire bondir le nombre de logements pouvant être considérés comme des passoires énergétiques à 5,2 millions, soit 17,2% du parc immobilier français, contre «seulement» 4,8 millions en 2018 .

Quel impact sur une vente ?

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) indique principalement la consommation énergétique d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre pour lui attribuer une lettre, de A à G.

Depuis le 1er avril 2023, il est complété par un audit énergétique, qui contient de nombreux éléments d'analyse, des propositions de travaux permettant d'améliorer le niveau de performance du logement ainsi qu'une estimation chiffrée globale du coût de ces travaux et la mention des principales aides mobilisables pour les financer.

L'audit énergétique doit être remis au futur acheteur dès sa première visite ou au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente, aussi bien pour la vente d'une maison individuelle que pour un immeuble collectif d'habitation appartenant à un même propriétaire.

L'audit énergétique est obligatoire pour les logements classés F ou G puis pour les classes E dès le 1er janvier 2025 et pour les classes D en 2034.

Les professionnels s'attendent à ce que l'ensemble de ces nouvelles contraintes (gel des loyers, interdiction de mise en location, audit énergétique) servent de levier de négociation pour les futurs acheteurs, avec un impact non négligeable sur le prix de vente.

Les DPE sont-ils fiables ?

Voilà un débat qui est loin d'être tranché. Alors que le DPE devient un outil clé dans la lutte engagée par les pouvoirs publics contre les passoires énergétiques, les associations de consommateurs pointent régulièrement du doigt la disparité des résultats en fonction du diagnostiqueur.

Ainsi, en juin 2022, l'association 60 Millions de consommateurs publiait un banc d'essai et révélait que pour 5 diagnostiqueurs qu'elle avait fait venir pour évaluer un seul et même bien immobilier, les résultats étaient chaque fois différents.

La loi est-elle rétroactive ?

Non. Cela signifie que les baux déjà en cours continuent de s'appliquer. En revanche, l'interdiction de louer faite aux passoires énergétiques des catégories concernées s'applique pour tout nouveau contrat signé depuis le 1er janvier 2023.

Bon à savoir : Les renouvellements de baux ne sont pas concernés.

Les locations saisonnières sont-elles concernées aussi ?

Pour le moment, les locations saisonnières, c'est-à-dire les biens loués moins de huit mois par an, ne sont pas concernées par l'interdiction de louer si l'étiquette est G+, mais attention, cela ne devrait pas durer : les pouvoirs publics ont annoncé en octobre 2022 leur volonté de modifier la loi Climat et Résilience afin que tous les biens soient concernés , quelle que soit leur destination locative.

Le but est de répondre aux inquiétudes des professionnels de l'immobilier qui craignent de que de nombreux propriétaires ne se détournent de la location «classique» au profit de la location saisonnière afin d'éviter les gros travaux de rénovation inhérents à leur mauvaise notation.

Un tel phénomène pourrait conduire à tendre encore un peu plus le marché locatif déjà déficitaire entre l'offre et la demande.

Aucune date n'a cependant été annoncée pour la modification effective de la loi.