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Immobilier : comment créer un patrimoine

Publié le 27/03/2023

Développer et gérer un capital privé n’est pas réservé aux grandes fortunes. Les conseils pour y parvenir.

Accumuler un capital est à la portée de nombreux épargnants, en faisant preuve de bon sens et de discipline. « Tout le monde, y compris les personnes déjà à la tête d’un patrimoine, devrait se saisir du sujet en commençant par le ­commencement, estime Mounir Laggoune, fondateur de l’application Finary. L’idée consiste à édifier une pyramide en prenant le temps de construire les étages un par un, sans brûler les étapes. Cela suppose d’avoir des fondations solides, donc un budget excédentaire pour être en mesure d’injecter ce surplus dans la création d’un patrimoine. Si tel n’est pas le cas, éplucher vos dépenses ligne par ligne s’impose pour distinguer vos dépenses contraintes de vos dépenses discrétionnaires. »

Une fois les marges de manœuvre dégagées, la priorité est de disposer d’un matelas de sécurité. « Il peut représenter trois mois de dépenses en moyenne, un mois pour un fonctionnaire et six mois pour un autoentrepreneur dont les revenus sont en dents de scie, détaille Nicolas Decaudain, président de Prosper Conseil. Il s’agit de pouvoir assumer votre train de vie quoi qu’il arrive. » « L’objectif est de mettre de côté suffisamment pour que vous dormiez sur vos deux oreilles, complète Mounir ­Laggoune. Mais attention, les liquidités stockées à l’excès en banque vont vous faire perdre du pouvoir d’achat, du fait de la baisse de la valeur de l’argent au fil du temps. Il est donc raisonnable de ne pas dépasser six mois de dépenses et indispensable de ne pas laisser cet argent sur votre courant, en alimentant votre livret A. »

Dès lors que ce bas de laine est constitué, place à la constitution proprement dite du patrimoine. « L’étage supérieur est celui qui va concentrer l’essentiel de votre patrimoine, composé d’immobilier d’un côté et d’actifs financiers de l’autre », résume ­Mounir Laggoune. « Munissez-vous d’une feuille vierge et tracez trois colonnes dans lesquelles vous allez classer tous vos projets entre court, moyen et long terme, expose Nicolas Decaudain. On peut ensuite associer un ou plusieurs types de placements à chacun de ces horizons temporels. Par exemple, pour disposer d’un apport pour un projet immobilier sous deux ou trois ans, l’effort d’épargne à consentir se jouera entre livrets d’épargne, fonds en euros des contrats d’assurance-vie et comptes à terme. »

Pour une visée à long terme, l’investissement sur les marchés financiers reste incontournable. « Sur un siècle, la performance annualisée de l’indice américain S&P 500 est de l’ordre de 10 %, en moyenne, explique Mounir Laggoune. Je pense que le plus simple est d’acheter des ETF [fonds indiciels cotés] répliquant des indices larges tels que le S&P 500 ou le MSCI World (les 1 500 plus grandes capitalisations mondiales), qui présentent un bon compromis entre frais bas et diversification. » Le poids des actions pourra être pondéré selon l’âge et le goût du risque.

Pour investir dans l’immobilier, le schéma classique consistant à utiliser sa capacité d’endettement reste-t-il valable avec des taux d’emprunt qui ont triplé en un an, pour dépasser 3 %, alors que l’ajustement des prix à la baisse commence à peine ? « La hausse du coût d’emprunt n’est pas rédhibitoire si vous ciblez un bien de petite taille, de type studio ou T2, sans intermédiaire, sur un marché que vous connaissez bien et en louant meublé, ce qui vous permet de fixer un loyer 20 à 30 % plus cher qu’en location nue », poursuit Mounir ­Laggoune. Les personnes préférant ne pas s’impliquer dans la gestion locative d’un bien peuvent se reporter sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des fonds diversifiés sur des dizaines d’immeubles et différents marchés géographiques et/ou sectoriels. Quid des cryptoactifs et des placements dans des biens atypiques ou plaisir comme le vin ou la forêt ? « Cet étage est à la discrétion de chacun en fonction de vos centres d’intérêt ; l’espérance de gain financier est presque secondaire », considère Mounir Laggoune. « Ils se situent à la pointe de la pyramide et ne doivent pas représenter plus de 5 à 10 % grand maximum de votre patrimoine », prévient Nicolas Decaudain.

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