Il avait déjà bloqué le marché immobilier lors de la crise inflationniste de 2022: qu'est-ce que le taux d'usure, ce plafond trimestriel fixé par la Banque de France et qui inquiète les courtiers?
Alors que de nombreux courtiers anticipaient une année 2026 en "légère hausse" pour les taux de crédit immobilier, laissant entrevoir une accélération des volumes de crédits en France, la guerre au Moyen-Orient vient quelque peu perturber ces anticipations.
Le "choc", différent de celui de l'année 2022, est conséquent pour les économies mondiales, et n'épargnera pas les crédits immobiliers. Les taux sont en effet grandement corrélés au niveau de l'OAT, le taux d'endettement de l'Etat à 10 ans, qui a bondi de 3,37% à 3,87% en l'espace d'un mois, depuis le début du conflit. Avec un record à 3,93%, jamais atteint depuis 2009, franchi le vendredi 27 mars.
Si les derniers taux, relevés début mars, sont relativement stables (entre 3,27 et 3,30 % pour un endettement à 20 ans selon les courtiers Meilleurstaux et Cafpi), les prochains mois pourraient marquer un nouveau cycle à la hausse, dont les niveaux sont encore difficiles à anticiper.
Un taux d'usure fixé à 5,19% "tout compris" sur 20 ans pour le deuxième trimestre
Dans ce contexte, la dernière révision du taux d'usure par la Banque de France était très scrutée par les courtiers et les banques. Ce plafond, déterminé chaque trimestre par l'institution financière, constitue un niveau maximal que les organismes prêteurs ne doivent pas dépasser. Il comprend à la fois le taux de crédit immobilier, mais aussi les frais d'assurance, de dossier et de courtage, et vise ainsi à protéger les emprunteurs de taux de crédits trop élevés.
Ce vendredi 27 mars, la Banque de France a décidé de laisser ce taux quasiment inchangé par rapport au trimestre précédent, avec un niveau de 5,19% pour les prêts à taux fixe sur 20 ans et plus pour la période avril-juin, contre 5,13% auparavant. Et même une légère baisse pour les prêts entre 10 et 20 ans: le taux d'usure passe alors de 4,59% à 4,48%.
Cette décision suit la stratégie monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), qui a décidé de ne pas encore augmenter ses taux directeurs, malgré la hausse des prix de l'énergie et de certaines matières premières (plastiques, engrais) consécutives à la fermeture du détroit d'Ormuz, dans le Golfe persique. Mais ce choix fait ressurgir une inquiétude: celle d'un effet ciseau entre une stabilisation du taux d'usure d'un côté, et une trop forte hausse des taux d'emprunt de l'autre.
"Quand les taux de crédit prennent l'ascenseur, le taux d'usure, lui, prend l'escalier, ce qui pose un vrai problème en période de remontée rapide des taux", a déclaré Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, auprès des Echos.
La différence entre le taux moyen "effectif" au premier trismestre 2026 selon la Banque de France (3,89% "tous frais compris") et le nouveau taux d'usure "maximal" (5,19%) est en effet de 1,34 point. Un écart encore important, mais qui pourrait se réduire en cas de hausse conséquente des taux directeurs et donc des taux d'intérêt dans les prochaines semaines.
Un "goulet d'étranglement" en 2022
Ce contexte ravive le souvenir de l'année 2022, lorsque les taux d'emprunt ont très rapidement augmenté, passant de 1,1 à 1,72% en dix mois, de janvier à octobre 2022, pour un taux d'usure sur 20 ans compris entre 2,40 et 2,57%. Les banques avaient alors arrêté d'accorder des crédits à certains profils, car leurs marges se sont réduites.
Les notaires de France avaient dénoncé un "goulet d'étranglement" lié à "une hausse insuffisante ou trop espacée des taux d'usure", qui a "paradoxalement compliqué l’accès au crédit immobilier et exclu, de fait, certains ménages", y compris de "bons profils qui n'atteignaient pas le taux d'endettement maximal de 35%" des revenus nets.
Aujourd'hui, le spectre de cette crise plane encore. Malgré tout, les banques souhaitent pour l'instant rester attractives afin de gagner des clients en ce printemps de l'immobilier, alors que les transactions repartent après trois ans de crise. L'enjeu porte ainsi sur le niveau d'inflation à venir (estimée entre +1,7 et +2,5% en 2026 par la Banque de France en fonction de l'évolution de la crise), selon la décision de la BCE.
Si une crise s'installait, cela aurait des répercussions sur le marché immobilier. Le volume de nouveaux crédits ralentirait et les opérations aussi. Pour autant, un élément reste positif: le marché est aujourd'hui largement porté par les primo-accédants, qui représentent plus de la moitié des nouveaux crédits accordés. Or, ces derniers sont éligibles à plusieurs dispositifs d'aide à l'achat, comme le prêt à taux zéro (PTZ) dans l'immobilier neuf ou pour rénover un logement ancien, ce qui facilite leur financement par les banques.
Par ailleurs, un taux de crédit élevé peut se renégocier dans le temps. Et les prix d'achat sont, dans de nombreux cas, moins élevés aujourd'hui qu'avant la crise immobilière, ce qui peut inciter des ménages à franchir le pas.