"Un programme immobilier sur quatre ne voit pas le jour contre 3 à 4% avant la crise": les investisseurs privés ne reviennent toujours pas, ils n'étaient que 10.000 l'année dernière, soit 6 fois moins qu'en 2019

Sera-t-il confirmé, ou non ? Surtout, à quelle hauteur ? Le statut du bailleur privé est attendu comme le Graal par les promoteurs immobiliers afin de relancer la construction de logements neufs en France, à la peine depuis trois ans.

Car la production de logements, toujours frappée par l'inertie de la crise, a encore marqué le pas à l'avant-dernier trimestre 2025 par rapport à l'année précédente: -19% de ventes en bloc aux bailleurs sociaux, -21% pour les ventes aux particuliers et même -55% pour l'investissement locatif privé, indique la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans son dernier baromètre publié en novembre.

Invité sur BFM Business lundi 19 janvier, Pascal Boulanger a soutenu qu'aujourd'hui, "entre 19 et 23% des programmes immobiliers ne voient pas le jour, donc une opération sur quatre environ jette l'éponge, contre 3 à 4% avant la crise". Cela, en raison notamment de la "disparition" des investisseurs privés, "qui sont tombés à 10.000 opérations en 2025, contre 62.000 en 2019".

La construction de programmes collectifs s'appuie en effet sur trois pilliers: le logement social, l'achat de résidences principales et l'investissement locatif privé. Ce dernier segment permet bien souvent de lancer les opérations.

"Pourquoi tous les segments sont-ils en baisse ? Parce que l’investissement locatif est le premier moteur d’une fusée à trois étages: sans moteur, la fusée ne décolle pas", résumait encore la FPI en novembre.

"Nous l’avons toujours dit : sans investisseurs particuliers, les opérations ne se lancent pas. Sans opérations, il n’y a ni logements sociaux, ni logements en accession. Le blocage est total", poursuit la Fédération, qui plaide pour l'application d'un nouveau dispositif d'avantage fiscal : le statut du bailleur privé.

Le bailleur privé, l'allègement des normes, "ou rien"

Ce statut, qui doit encore être confirmé dans le vote final du budget 2026, consiste en un système d'amortissement fiscal pour les ménages qui investissent dans un logement mis à la location. L'équation économique, pour les propriétaires, s'appuie sur deux jambes : le taux de rendement (le loyer déduit des charges) d'un côté, et la rentabilité (l'évolution de la valeur du bien) de l'autre. Le statut du bailleur privé est censé soutenir la première béquille.

Car aujourd'hui, "sans les aides, il n'y a pas de modèle économique pour l'investissement locatif", a martelé Pascal Boulanger.

Aujourd'hui, les promoteurs exigent un statut du bailleur privé "opérant". Plusieurs textes ont été discutés, certains jugés inefficaces par les professionnels. La dernière version retenue par l'Assemblée - sans le soutien du gouvernement - pourrait constituer un entre-deux entre les besoins du secteur et les contraintes budgétaires de l'Etat. Le gouvernement a estimé son coût entre 4 et 5 milliards d'euros. Une enveloppe réfutée par la profession, qui évoque un dispositif "remboursé" par les apports de TVA liés à la construction.

"Ce n'est pas une réclamation de la profession. C'est remettre le placement dans l'immobilier locatif au même niveau que les autres investissements. Soit on met en place un statut opérant, soit on déshabille toutes les contraintes qu'il y a sur le logement", a jugé Pascal Boulanger. Citant pêle-mêle le manque de rentabilité, la "surprotection" des locataires, ou encore le coût de plus en plus élevé de la taxe foncière.

Le parc privé loge environ 58% des locataires, a indiqué la semaine dernière le député Mickaël Cosson, co-auteur d'un rapport sur l'investissement locatif privé. Les demandeurs d'un logement sont de plus en plus nombreux, au nombre de 2,9 millions de personnes en France en 2025.

Sébastien Lecornu place le logement dans ses "priorités"

Le Premier ministre, Sébastien Lecornu, a également concédé à de nouvelles "mesures d'urgence" pour le logement samedi, dans le cadre des discussions avec le PS, comme augmenter de 400 millions d'euros les moyens des bailleurs sociaux, ou encore renoncer à l'année blanche pour les Allocation sur le logement (APL), prévue dans la première version du projet de loi de finances.

Le budget alloué au dispositif MaPrimeRénov' sera en outre maintenu "à hauteur de 3,5 milliards d'euros en 2026", a indiqué Amélie de Montchalin. Le gouvernement a par ailleurs confirmé, lundi, passer par le 49.3 pour adopter le budget.